Publié le 20 mai 1994 à 101Pas question, évidemment, d'acheter à des centaines de kilomètres, en pays étranger, sans se rendre sur place ! Les annonces publicitaires qui figurent régulièrement dans la presse - ou sur Minitel - ne représentent que des pistes de recherche. Car c'est sur pièce seulement qu'il est possible de juger du sérieux du promoteur et de la qualité de son programme. Localisation, desserte accès routier, aérien ou ferroviaire, niveau des prestations et sérieux de la construction autant de points essentiels à vérifier. Certes, il arrive que le promoteur commercialise ses appartements ou ses maisons en l'état futur d'achèvement ». Pour apprécier son savoir-faire, la visite d'une ou de plusieurs de ses anciennes réalisations peut alors s'avérer riche d'enseignements. Il n'est pas non plus inutile de vérifier si le promoteur est bien en règle avec les lois locales, en consultant les éventuels projets d'urbanisation de la région. En cas de vente sur plan, de nombreux abus sont possibles dès lors que le promoteur étranger n'est pas lié par une garantie d'achèvement. Cependant, il peut arriver que pour s'inspirer du droit français, il propose à ses clients une garantie bancaire de bonne livraison. Mieux vaut alors lui demander l'adresse de cet organisme pour le faire intervenir en cas de conflit. Acomptes excessifs Dans les pays où le versement d'acomptes n'est pas réglementé, le promoteur peut fixer ses propres conditions de règlement dans le contrat type qu'il remet au client. Méfiance si l'on vous demande de libérer en un seul versement des sommes qui représentent 40 % à 50 % du prix total de la vente. Face à un vendeur malhonnête, ces sommes risquent d'être définitivement perdues. En Espagne et au Portugal, il peut être prudent de négocier sérieusement les appels de fonds. Lors de la construction d'une villa, il est fort possible de s'entendre sur un versement de 10 % à la signature, préconise Charles Smrodiny, du Centre international de promotion de l'immobilier espagnol. Prévoir d'acquitter 20 % à la livraison permet de faire pression sur le constructeur en cas de malfaçons ». Outre-Pyrénées, la loi oblige le promoteur à garantir par contrat d'assurance le remboursement des acomptes majorés d'un intérêt, dans l'hypothèse où la construction ne se réalise pas ou n'est pas conforme au contrat. Encore faut­il que le constructeur respecte la loi et contracte une assurance. Gare à l'hypothèque Les ennuis rencontrés par certains acquéreurs français en Espagne ou au Portugal s'expliquent souvent par un manque d'information sur les législations locales », souligne Me Christian Lefebvre, notaire à Paris. Bien qu'il soit officier ministériel, le notaire espagnol ou portugais n'est qu'un témoin des actes entre les parties. Outre l'identité, la capacité et la présence des parties acheteur et vendeur, il vérifie la légalité de l'opération et donne une date certaine à l'acte. Mais le notaire n'a aucune responsabilité sur le fonds, c'est-à-dire le contenu de l'acte. Il s'engage seulement sur sa forme. Inconvénient majeur les formalités hypothécaires ne relèvent pas obligatoirement de la compétence du notaire mais de l'acheteur ou de son mandataire. A lui d'effectuer de longues et difficiles démarches pour retrouver les précédents propriétaires. En effet, alors qu'en France toute transaction immobilière est automatiquement publiée au Bureau des hypothèques, en Espagne l'inscription au registre de la propriété est volontaire. Par conséquent, un bien peut faire l'objet de plusieurs mutations sans que les vendeurs aient été identifiés par un document officiel. Certaines ventes s'effectuent sous seing privé, entre deux particuliers, en l'absence d'un notaire. D'où le risque d'acheter sur le marché de l'ancien un bien immobilier dont les créances ne sont pas purgées. Dans ces conditions, l'acheteur court le risque d'être responsable des dettes - en l'occurrence des emprunts non remboursés - du ou des précédents propriétaires. Il peut donc être utile de se faire assister par un notaire mandaté spécialement pour effectuer les recherches appropriées ou par un avocat local. Connaissant parfaitement la réglementation de son pays, ce professionnel se renseignera sur la situation hypothécaire du bien convoité. Et, comme deux précautions valent mieux qu'une, il faut faire stipuler en condition suspensive dans la promesse d'achat que toute hypothèque doit être éteinte. Ces problèmes de franchise hypothécaire ne concernent pas seulement les acquisitions réalisées sur le marché de l'ancien. Tout acheteur d'un bien neuf peut aussi se retrouver piégé si le promoteur a été contraint par sa banque de donner son programme en garantie. Un professionnel indélicat peut être tenté d'empocher le produit de la vente alors que le bien fait l'objet d'une hypothèque. Un financement approprié Faut­il emprunter en France ou dans une banque étrangère dans la monnaie locale ? Outre le taux du crédit, il faut prendre en compte le risque de change, répond Jacques Ducrocq, de la Caixabank. Sur un prêt à long terme, l'investisseur maîtrise encore moins cet aléa. De plus, emprunter dans la monnaie d'un pays où l'on ne perçoit pas de revenus implique d'effectuer des transferts de fonds et d'acquitter les frais inhérents à cette opération ». Mais si la solution française procure plus de sécurité, elle ne résout pas le problème de la garantie hypothécaire. Dans la période faste de l'immobilier, les banques établies en France consentaient à prendre une garantie sur le bien étranger. Soit directement, soit par le biais d'une convention conclue avec un correspondant local. Mais, aujourd'hui, à La Hénin comme à la Caixabank, ces formules souples baptisées respectivement prêt Ibéria » ou Etoile Eurocrédit » ont disparu. Compte tenu des formalités à effectuer, les banques préfèrent prendre une hypothèque sur un bien domicilié en France. Au total, l'ensemble des crédits ne doit pas dépasser 70 % de la valeur du bien. Une fois l'acte hypothécaire effectué, le banquier débloque les fonds par virement sur votre compte bancaire en France. Le fisc veille Pour régulariser l'acquisition, il reste à transférer les capitaux par l'intermédiaire d'un organisme agréé », autrement dit d'une banque. Les fonds virés sans respecter cette obligation de déclaration sont considérés, aux yeux du fisc, comme des revenus imposables, supportant des intérêts de retard. Autre piège pour les fraudeurs » la convention fiscale. La plupart des pays dont ceux de la péninsule Ibérique sont liés à la France par ce type d'accord. Destinée à éviter les doubles impositions en matière d'impôt sur le revenu et sur la fortune, cette convention permet également l'échange d'informations entre les deux administrations fiscales pendant toute la durée de la détention. Acquérir un toit à l'étranger n'est pas toujours la meilleure façon de s'acheter un abri fiscal... Martine DenouneComment affronter la montée des incertitudes ?Inflation, hausse des taux d’intérêt, Ukraine et maintenant incertitude politique, les chocs se multiplient. Pour évoluer dans un environnement de plus en plus complexe, l’expertise de la rédaction des Echos est précieuse. Chaque jour, nos enquêtes, analyses, chroniques et édito accompagnent nos abonnés, les aident à comprendre les changements qui transforment notre monde et les préparent à prendre les meilleures découvre les offres